Kép forrása: pixabay.com
A tavalyi év turbulenciái után milyen makrogazdasági tendenciák, ingatlanpiaci hatások érvényesülhetnek 2024-ben? Merre is tart az ingatlanbefektetési piac, az iroda- és az ipari ingatlan piac? – ezekre az aktuális kérdésekre reagáltak a Colliers vezető munkatársai: Tóth Kristóf (Head of Research), Vécsey Bence (Head of Capital Markets), Ecsődi Miklós (Head of Office) és Beck Tamás (Head of Industrial).
Ami az ingatlanbefektetési piacot illeti címszavakban: tavaly 27%-os csökkenés volt mérhető a befektetési tranzakciók volumenében 2022-hez képest. Növekedtek a tőkeköltségek, és kihívást jelent, hogy a régió hozamai vonzóbbá legyenek a nyugat-európai országokhoz képest. A vevők és eladók elvárásai között még mindig széles szakadék tapasztalható, a bérlői piacok pedig gyengélkednek. A nagy külföldi intézményi befektetők valószínűleg óvatosabban közelítik meg az akvizíciókat, és hosszabb ideig húzzák el a döntéshozatalt. Az előrejelzések szerint lassú élénkülés 2024 második felétől, illetve a 2025-ös évben várható az ingatlanbefektetési piacon.
A háttérben meghúzódó makroökonómiai folyamatokat nézve a 2023-as év a GDP és az ipari termelés visszaesését hozta. Voltak persze olyan területek, amelyek ellenálltak a negatív gazdasági trendeknek: ilyenek voltak az autó- és az elektromos alkatrészgyártás, amelyek meg tudták őrizni a növekedési pályájukat. Az elmúlt év jellemzően az infláció elleni közdelem jegyében telt: szerencsére az infláció tovább folytatta gyors csökkenését a 2023-as év során a lefelé húzó bázis hatások és az alacsonyabb energiaárak miatt.
Az építőipari teljesítmény 2023 első tizenegy hónapjában 5,3%-kal csökkent. Az építőipari termelői árak dinamikájának mérséklődésében a csökkenő kormányzati és magánberuházások, az alapanyagárak valamint az EUR/HUF árfolyamváltozása játszott jelentős szerepet.
Kiskereskedelem: a kisebb rendelkezésre álló jövedelem, illetve a negatív reáljövedelem miatt a kiskereskedelmi értékesítés érezhetően visszaesett A teljes retail forgalom, illetve a ruházati és lábbeli szegmensek értékesítési volumene éves szinten 8,7% és 7,9%-kal csökkent az első tizenegy hónapban. Az e-kereskedelem 5,4%-kal csökkent 2023 november végéig. 2024-es várható dinamikáját tekintve a kiskereskedelmi szektor az elkölthető jövedelem növekedése miatt viszont már bővülhet.
Az iroda piacon növekvő üresedési rátákat látunk, de a modern, ESG irányelveknek megfelelő, jó lokációjú épületekre továbbra is érezhető kereslet mutatkozik. A teljes budapesti modern irodaállomány jelenleg 4.369.900 m2-t tesz ki, melyen belül 3.571.710 m2 „A” és „B” kategóriás modern spekulatív irodaterület, valamint 798.190 m2 saját tulajdonú irodaház található. A teljes bruttó kereslet 2023-ban 575.504 m2-t, míg a nettó kereslet ugyanezen időszakban 290.082 m2-t tett ki. A bruttó és nettó bérbeadás egyaránt 47%-os növekedést mutatott a 2022-es évhez viszonyítva. Az üresedési ráta 2023 negyedik negyedévében elérte a 13,3%-ot. A kihasználatlansági ráta az előző negyedévhez képest 0,1 százalékponttal, az előző év azonos időszakához képest pedig 2 százalékponttal emelkedett. 2023 negyedik negyedévében a legalacsonyabb üresedési rátát Észak Buda alpiacon regisztráltuk (8,7%), míg a legmagasabb érték, változatlanul az Agglomerációban volt mérhető (36,8%). A nettó abszorpció a negyedik negyedév során ugyan pozitív tartományba került, ugyanakkor 2023 egészében összesítve 4.428 m2-rel csökkent a használatban lévő irodaállomány mérete.
Az ipari ingatlanok piacán pozitív nettó abszorpciót tapasztalhatunk a 2022-es évhez képesti üresedés növekedése mellett, mindeközben egészséges „pipeline” is érzékelhető. 2023 végén a teljes országos modern ipari/logisztikai állomány 5.090.570 m2-t tett ki. Ebből a fővárosban és környékén található 3.487.830 m2, míg a regionális hazai állomány 1.602.750 m2. Az éves átadási volumen a főváros és környékén elérte a 358.010 m2-t, míg a regionális piacokon 159.800 m2-t. A negyedév végén összesen 298.560 m2 ipari-logisztikai terület állt üresen a Budapest környéki piacon. A regionális hazai spekulatív ingatlan állományban 91.310 m2 üres terület rögzíthető, ami 5,7%-os kihasználatlanságnak felel meg. Az országos kihasználatlansági mutató jelenleg 7,7%.
LM
